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不動産投資の利回り

「利回り」という大切な指標

　不動産投資において決して無視できないのは「利回り」の存在。利回りとはご存知の通り、投資した金額に対して「1年間にいくら儲かっているか」を表す割合のこと。利回りが大きいほど、手に入るお金は大きなものになります。

　また利回りには「表面利回り」と「実質利回り」があります。表面利回りとは、年間の家賃収入の総額を物件価格で割って求めた数字のこと。実質利回りとは、それに実際にかかった経費を上乗せして求めた数字になります。2つの利回りにおける金額の差は状況によって変化しますが、実質利回りの方が経費を加味しているので現実に即した数字であると言えるでしょう。

　不動産投資で同様に重要視されるのが「ROI」という指標。ROIは投資金額に対して「1年間で何％のお金を回収ができたか」を見る指標です。今回は利回りについて考えていきますが、ROIは自己資金に対する回収割合を表しているので、こちらの指標も合わせて調べてみると良いかもしれません。

 

利回りと空室リスクの密接な関係

　当たり前ですが、誰もが「支出は少なく、売上は多い」方が良いと考えています。そのため、とにかく利回りの高い物件を探している投資家の方々も少なくないでしょう。

　家賃収入の総額にもよりますが、一般に、物件価格が高くなれば利回りは低くなり、物件価格が低くなれば利回りは高くなります。その為東京都内、特にビジネス街など人が多く集まる地域では、物件価格は高いので利回りは軒並み低い傾向にあります。しかし多くの人が「都内に住みたい」「都内に店舗を出したい」と思っているので、空室リスクは低いと言えそうです。逆に郊外の物件は都内に比べて価格が安いので、利回りは高くなりますが、人が集まりにくいという特徴を抱えているので空室が生まれるリスクも高い傾向にあります。

　利回りの高さは重要ですが、それだけを見ていてはリスクに気づかない可能性もある。物件を見極める力が重要になってくるのです。

 

不動産事業は、横浜・川崎・横須賀三浦地区がねらい目

　不動産事業を通じて資産形成を行うにはどうすれば良いのでしょうか。私たちはそこで、東京に近い地域の物件、すなわち横浜や川崎、また横須賀三浦あたりの物件を検討するのが良いと考えています。なぜならこの地域は「空室になるリスクが低い」ながらも「利回りが高い」傾向を持ち合わせているからです。

　その理由を説明しましょう。本地域に住んでいる方、また住もうとしている方の多くは、東京に勤めています。そのため、これらの都市自体がビジネスにならなくとも、ビジネス街へのアクセスの良さから賃貸需要が恒常的に発生します。事実、横浜市は地方都市のなかで唯一、人口が着実に増えていると予想されています。

　また利回りも、東京は平均が4％〜5％となっていますが、横浜だと7％以上、横須賀三浦では１０％を超えるものもあります。毎月手元に残るお金が2倍以上違う、ということもあり得るのです。だからと言ってリスクも2倍以上かと言えば、そうではない。先ほど述べた通り賃貸需要があるからです。世界中から人が訪れ、今まで以上に人口流入が増える可能性もあるのです。

不動産事業で重要なのは「流動資産をいかに増やして、再投資するか」ということ。利回りの良い物件を保有したり、物件を売却して現金化したりすることで、手元に入ってくるお金を増やし、そのお金をさらに別の物件に回すことがスピード感ある資産形成につながります。まずは比較的、低リスク、高利回りの横浜、川崎、横須賀三浦などの物件で不動産事業をはじめるのが手かもしれません。

 

失敗しない不動産事業とは

　不動産事業を考えたときに誰もが気になるのは、失敗するリスク。当たり前ですが誰もが失敗を避けたいと考えているはずです。何か起こった時に「うまくいかない…」「こんなはずじゃない…」と思っては後の祭り。巷に溢れているような「失敗例」に自分がならないためには、何が大切なのでしょうか。

　まず「不動産事業における成功」とはなにかを、考えてみましょう。不動産事業を始める目的は人によって様々。「月に数万円の不労所得が入ってくればいいな」と考えている人から「老後の貯えのために、数千万の利益を出したい」と考えている人まで、幅広くいます。そのため一口に「不動産事業で成功する」と言っても、その形は多種多様。逆を言えば、掲げた目的に至らなかったり、思うようにいかなかったりする場合は、極論すれば失敗だと言えるかもしれません（もちろん、大きな損を出してしまったり、借金を抱えてしまったりした場合は誰もが失敗だと感じるでしょう）。

　ここではどのようにして自身が描く成功に近づくか、どうすればうまくいくのでしょうか？

 

不動産を本気で知る

　不動産事業に取り掛かる為にはまず「知識をつける」事が重要です。不動産事業における知識を、しっかりと学んでいく事が大切です。この時、狭い項目に限定して学んでしまう、すなわち不動産事業に関してまだ詳しくない状態で、個別の成功例・失敗を学んでしまったりすると重要な根幹に目がいかない状態になってしまうこともあるので、ご注意してください。

 

不動産事業の持つ「事業」と「投資」という側面

　不動産投資には上記２つの顔があることを理解するのも大切でしょう。不動産事業を行うとは同時に、賃貸業を行うということ。そのため、事業者と投資の目線の両方を、バランスよく持つことが重要です。

 

目的を設定して、それを叶えるために尽力すること

　また「不動産会社との関係性」も、見過ごされがちですが大切なことです。当たり前ですが、オーナー様に不動産を紹介するのも、物件の空室を満室にするのも、不動産会社が動いて行うこと。関係性が良好なほど、オーナー様の意図や思いを理解しているケースが多いため、なにか良い情報や物件があれば率先して紹介しようと考えます。もちろん、すべてのオーナー様の目的を叶えられるよう、不動産会社は尽力しますが、仲が良いに越したことはないのです。加えて、欲を出さないことも大切でしょう。「儲かりそうだから」「評判が良いから」という理由だけで判断をしてしまうと、痛い目を見ることもあります。

 

不動産投資のメリット・デメリット

まずはメリットに関して。不動産事業を選ぶ利点として、まず「他者の資本で始められる」というのが挙げられるかと思います。例えば株式やFXといった他の投資では、貯金などの自己資金のみでスタートするケースが非常に多い。しかし不動産事業の場合は、銀行から融資を受けられることが大きな特徴です。例えば1億円の物件に投資をしたいと思ったときには、1,000万円を自己資金として用意し、残りの9,000万円を銀行から借り入れて事業をする、ということが可能なのです。

 

不動産事業者が気にする「税金」や「節税」

　また不動産を用いて節税ができるのもメリットのひとつ。代表的なものに「所得税の還付」が挙げられます。所得税とは、収入から所得控除を除いた金額に対して一定の税率で課される税金のこと。会社員であれば、会社が給料から差し引く形で所得税の徴収を行っているかと思います。また購入した建物の価格を帳簿上で均等に償却していくことを「減価償却」と言いますが、この減価償却費を給与所得と合算すると、所得は減少します。

 

不動産事業におけるデメリット・問題点

　不動産投資を行う上でのデメリットや問題は何が考えられるでしょうか。ひとつめは収益不動産業界が活況のため、収益不動産価格が上昇しています。

事業融資を受ける場合、当然リスクの一つとなります。アパートローンを組むということは、借金を抱えるということ。自身が所有する物件からの家賃収入が途絶えたとしても、借金を返し続けなければいけないのです。もし返済が滞ってしまったら物件を差し押さえられて自己破産。これは最悪のケースですが、可能性は0ではありません。あらゆる事態を考慮する姿勢が必要です。

 

金融資本で行うため、覚悟と責任が必要

実際に不動産事業で成功すれば、金銭面に余裕がでて本業によりお金や時間をかけたり、何か新しいことにチャレンジをしたりすることができるという良さがあります。この様に、やりたい事の為に取り組むのが副業としての不動産事業。他者の資金を借り入れてスタートする為、それなりの覚悟や本気で取り組む意思が大切です。しかしきちんと計画を立てて取り組む事で、ご自身が目指す「成功」を手にする事も不可能ではありません。資産形成のひとつの手段として、ぜひ一度検討してみてください。

 

これから不動産事業で成功をする為に

　本やセミナーでは、輝く成功例がたくさんあります。しかし、誰もが必ずしもうまくいくとは限らない。大切な事はしっかりと勉強をした上で取り組む事です。そしてまた、なぜ自分が不動産事業を行うのか、どこを成功と位置付けるのかなど、自身の動機や目標をしっかりと考えてから始める事です。

実際に資産が増えると金銭面で余裕ができ、本業によりお金や時間をかけたり、何か新しいことにチャレンジをしたりすることができるという良さがあります。このように、自身がやりたいことのために取り組むのが副業としての不動産事業。単に「お金を稼ぎたい」と漠然とした願いを掲げるのではなく、前述した通り動機や自身にとっての成功とは何か？を、きちんと考え、勉強を重ねて取り組む姿勢が最も大切なのではないでしょうか。

私たちはお客様が、掲げた目標を達成して、豊かな暮らし・人生を手に入れる事を、を心より祈っています。